Консультация по Германии. Покупка торгового центра с арендаторами

05.02.2013

АНАТОЛИЙ: Здравствуйте! Какие сложности могут возникнуть при покупке торгового центра с арендаторами?
Какова средняя чистая прибыль после уплаты всех затрат?
Спасибо!

Ответы

АНДРЕЙ ДЕНИСОВ (Компания PIK Invest AG) : Доброе время суток,
сложностей может быть много в зависимости от того кто будет управлять объектом (Вы или управляющая компания),насколько крупные арендаторы, какие у них рабочие обороты, как долго работают и т.д.
Основная проблема это определить платежеспособность арендатора, но так как договора обычно заключаются на большой срок то как правило расторжение договора происходит с уведомлением за год или даже больше. У нас были случаи когда к арендаторам заглядывала полиция (игровые автоматы) и через какое то время нам приходилось расторгать с ними договор.
Что касается доходности, то опять же...Вам надо смотреть какие расходы на управляющую компанию (в нашем случае это 4 процента от годовой арендной платы), какой у Вас тип налогообложения (частное лицо или ГмбХ), что включено в расходную часть по объекту а что перекладывается на плечи арендаторов, какие у вас договора заключены (с постоянной арендной платой или с плавающей и процента от прибыли) и т.д. Могу сказать Вам по своему опыту что мы даем покупателю наших объектов примерную доходность от 8 до 15 процентов в год от стоимости объекта (или выше если есть кредит, сумма внесена не полностью за объект и тогда расчет идет на вложенные деньги) в зависимости от степени его участия в "жизни объекта". Есть и такие клиенты которые думают, что сами смогут управлять, но по опыту это практически невозможно.
Разумеется все это до вычета налогов, так как определить налоговую составляющую может только бухгалтер.

С уважением
А,Денисов
Star Finanz AG

Задайте вопрос консультанту

Статьи
Доступное жилье в Германии: ТОП-10 мест c лучшими перспективами роста цен

Быстрее всего в Германии дорожает недвижимость Мюнхена. Этот город можно было бы всем рекомендовать для инвестиций, если бы не одно важное обстоятельство. Цены здесь «кусаются». Prian.ru представляет рейтинг 10 лучших мест страны, где все еще можно дешево купить жилье с прицелом на рост цен в будущем. Читать

Идеи для инвестиций: дома престарелых в Германии с гарантированной доходностью

Все знают, что в Германии, где каждый второй житель снимает квартиру, можно зарабатывать на аренде. Сегодня мы расскажем о не самой очевидной схеме получения прибыли, которая, по словам экспертов, куда интереснее рядовой покупки недвижимости. Итак, апартаменты в доме престарелых с фиксированной доходностью 4,5-5% годовых – что это такое и как на этом зарабатывать? Читать

От ВНЖ до гражданства: Евросоюз и Шенген

Вы точно знаете, что скоро будете жить в другой стране. А возможно, начали задумываться об этом недавно. В любом случае, ваши взоры, скорее всего, обращены в сторону Европы. Prian.ru попросил Евгения Цикунова, директора компании «Второй Дом», рассказать про отличия Евросоюза и Шенгенской зоны, и про то, как все это влияет на выбор страны и программы получения вида на жительство и второго гражданства в Европе. Читать

Парадоксы рынка: морские курорты Германии

Когда речь заходит о морских курортах, мысль о Германии вряд ли кому-то приходит в голову. А ведь в стране есть море, даже два – Северное и Балтийское. Да, теплыми их не назовешь, но всем знакомое Рижское взморье тоже не в тропиках. А немецкое побережье с его нетронутой природной красотой уже многие годы остается магнитом для местных покупателей. Чем же оно интересно? Читать

Prian.ru представляет новый фильм о красивой жизни в Германии

«Где жить?» — вечный вопрос, стоящий перед любым человеком. Разумеется, у всех есть свои интересы, требования, возможности. И все же есть нечто, безусловно важное для каждого из нас. Что находится рядом с домом, в котором я живу? Какие возможности открывает передо мной мой город? Удобно ли здесь мне и моей семье? В новом фильме мы покажем, какой красивой и комфортной может быть жизнь в Германии. Читать