Консультация по Германии. Покупка торгового центра с арендаторами

05.02.2013

АНАТОЛИЙ: Здравствуйте! Какие сложности могут возникнуть при покупке торгового центра с арендаторами?
Какова средняя чистая прибыль после уплаты всех затрат?
Спасибо!

Ответы

АНДРЕЙ ДЕНИСОВ (Компания PIK Invest AG) : Доброе время суток,
сложностей может быть много в зависимости от того кто будет управлять объектом (Вы или управляющая компания),насколько крупные арендаторы, какие у них рабочие обороты, как долго работают и т.д.
Основная проблема это определить платежеспособность арендатора, но так как договора обычно заключаются на большой срок то как правило расторжение договора происходит с уведомлением за год или даже больше. У нас были случаи когда к арендаторам заглядывала полиция (игровые автоматы) и через какое то время нам приходилось расторгать с ними договор.
Что касается доходности, то опять же...Вам надо смотреть какие расходы на управляющую компанию (в нашем случае это 4 процента от годовой арендной платы), какой у Вас тип налогообложения (частное лицо или ГмбХ), что включено в расходную часть по объекту а что перекладывается на плечи арендаторов, какие у вас договора заключены (с постоянной арендной платой или с плавающей и процента от прибыли) и т.д. Могу сказать Вам по своему опыту что мы даем покупателю наших объектов примерную доходность от 8 до 15 процентов в год от стоимости объекта (или выше если есть кредит, сумма внесена не полностью за объект и тогда расчет идет на вложенные деньги) в зависимости от степени его участия в "жизни объекта". Есть и такие клиенты которые думают, что сами смогут управлять, но по опыту это практически невозможно.
Разумеется все это до вычета налогов, так как определить налоговую составляющую может только бухгалтер.

С уважением
А,Денисов
Star Finanz AG

Задайте вопрос консультанту

Новости и статьи по теме «Германия»:

Статьи

Как купить недвижимость и доход одновременно: фильм для инвесторов

Какая цель на самом деле стоит перед вами, как инвестором? Какой объект может стать основой кэш-генератора? Что нужно знать о создании компании, которая будет кэш-генератором? Какие права и обязанности будут у вас, как у владельца такой компании? Ответы на вопросы в нашем фильме – в одном клике от вас! Читать

Есть мнение: инвесторам в жилую недвижимость Германии стоит избегать крупных городов

Насколько в Германии велик риск образования «пузыря» на рынке недвижимости? В чем преимущество немецких городов со средним населением перед мегаполисами? Какие тенденции будут наблюдаться в 2017 году в сегментах торговой, жилой и офисной недвижимости? И какие законодательные изменения ждут покупателей? На эти вопросы отвечает руководитель компании Invest-in-Germany Ольга Мюллер. Читать

КЭШ-ГЕНЕРАТОР: Получаем доход с первого дня инвестиции

Успешную инвестицию сегодня может обеспечить эффективная ИДЕЯ! Ведь как часто за абстрактными рассуждениями и цифрами инвестор не видит конкретного предложения. Или оно кажется сложным и непонятным, а ведь прозрачность и надежность – непременные требования. Или – еще один популярный вариант – предложенные условия при ближайшем рассмотрении оказываются не столь эффективными. Идея и ее реализация от холдинга ST 77 и компании BiG Property – кэш-генератор. Уникальная система получения дохода от недвижимости в предложении от профессионалов немецкого рынка. Читать

Готовый бизнес: ВНЖ и недвижимость в Германии

При каких условиях можно получить вид на жительство в Германии? Можно ли управлять своим бизнесом дистанционно? Кому не подходят инвестиции в немецкий рынок? В десятой, финальной части спецпроекта «Как купить готовый арендный бизнес в Германии» говорим о возможностях, которые эта страна предоставляет иностранным инвесторам. Читать

Куда инвестировать? Виды торговой недвижимости в Германии

Торговая недвижимость – самый популярный сектор у тех, кто планирует вкладывать деньги в немецкие коммерческие площади. Рассмотрим, какие форматы торговли встречаются в Германии, каковы средние арендные ставки и куда лучше инвестировать иностранцам. В проблеме помогает разобраться Ольга Мюллер, управляющий партнер компании IIG Real Estate GmbH Invest-in-Germany. Читать