Консультация по зарубежной недвижимости. Покупка недвижимости

02.12.2009

СЕРГЕЙ: Здравствуете! Меня интересует, в какой стране сейчас выгоднее приобрести апартаменты для круглогодичной сдачи в аренду? Бюджет 80000-100000 евро, с возможностью получения кредита и первоначальным взносом 30-50%. Спасибо!

Ответы

БАТУРА МАРИЯ (Компания Rus Home Real Estate [Thailand] Company LTD) : Добрый день, Сергей, В Таиланде на о.Пхукете существует сезонность, как правило, 6 месяцев в год недвижимость работает в аренде. Есть предложения от застройщиков по рассрочке платежей и кредиту. С уважением и наилучшими пожеланиями, Батура Мария (Генеральный директор) http://www.thailand-house.ru
РОСТИСЛАВ ПЕТЧЕНКО (Компания GARTAL Чехия) : Добрый день, Сергей! По указанным параметрам Вам идеально подходит Чехия, в первую очередь Прага. С Вашим бюджетом в чешской столице возможно приобрести апартаменты в центре города (районы Прага 2, Прага 3), которые можно сдавать как посуточно (т.к. туристический сезон здесь длится круглый год), так и на длительный срок. При этом наша компания может взять на себя управление апартаментами по этим двум схемам с гарантированным минимальным доходом. По кредиту. В зависимости от Ваших доходов, банки готовы предоставить ипотеку с первоначальным вкладом от 20%. Есть варианты и без предоставления доходов, но первоначальный взнос в этом случае мин. 40-50% от цены квартиры. С уважением, Ростислав Петченко (495)580-36-28 begin_of_the_skype_highlighting              (495)580-36-28      end_of_the_skype_highlighting begin_of_the_skype_highlighting              (495)580-36-28      end_of_the_skype_highlighting begin_of_the_skype_highlighting              (495)580-36-28      end_of_the_skype_highlighting begin_of_the_skype_highlighting              (495)580-36-28      end_of_the_skype_highlighting / (+420)222-240-768
ШТАЙНЕР ЕЛЕНА (Компания Turkaddress Real Estate) : Здравствуйте, Сергей! Наиболее подходящей страной для вложения денежных средств является Турция, так как есть возможность круглогодичной сдачи в аренду. На обозначенный Вами бюджет можно приобрести хорошие апартаменты с 2-мя или даже 3-мя спальными комнатами. Также в Турции можно без особых затруднений получить кредит в банке до 15 лет и первоначальным взносом 30%. Можно договориться с застройщиком о беспроцентной рассрочке на несколько лет. Всего наилучшего. Елена Штайнер yelena@alaydinvilla.com
ПЕРЧ МИРЗОЯН (Компания CY-Invest) : Здравствуете! Если речь идет о круглогодичной сдачи в аренду апартаментов, думаю для Вас идеальный вариант это - Кипр! Двухспальная квартира со стоимостью 160.000 евро может приносить выручку от 250 до 350 евро за неделю (1000 - 1200 евро в месяц). Возможность покупки в кредит 4,5% в год, на Кипре есть, на срок до 35 лет. Первоначальный взнос 20% от стоимости недвижимости. Плюс - Кипр достаточно стабильная и привлекательная для туристов страна. Сезон отдыха на Кипре с апреля до декабря (8 месяцев). Вы можете оправдать такие инвестиции в течение 5 лет. Кипр давно известное и популярное направление среди россиян. Регулярные перелеты из Москвы и С-Петербурга делают Кипр очень привлекательным для туристов. С уважением, Перч www.cy-invest.ru
МОСКАЛЕВ СЕРГЕЙ ЛЕОНИДОВИЧ (Компания SOLESA Gestion y Administracion S.L.) : Уважаемый Сергей, Прежде всего хочу обратить внимание на то, что ваш проект рассчитан на длительный срок и требует приличных вложений. Поэтому я бы посоветовал начать с того, чтобы определить, какой срок окупаемости проекта вы предполагаете. Затем определить круг стран, где бы вы хотели приобрести недвижимость по тем или иным причинам, и узнать ставки арендной платы, расходы по содержанию недвижимости, налоги на недвижимость и на доходы от аренды, размер вознаграждения управляющего за управление вашей недвижимостью в этих странах. После того, как будет ясен «сухой остаток», т.е. чистая сумма, остающаяся в вашем распоряжении, вы сможете понять, подходит ли такой срок окупаемости для вас. Если подходит, тогда можно покупать именно в той стране, где срок окупаемости меньше. При этом также следует принять во внимание, что при покупке недвижимости в тех странах, с которыми у России нет соглашения об избежании двойного налогообложения, вам придется платить налог с доходов как в стране нахождения недвижимости, так и в России (если вы гражданин РФ). По своему опыту могу сказать, что вряд ли годовая сумма арендной платы будет выше 5-6 % от стоимости недвижимости. Поле вышеуказанных вычетов (налоги и прочие платежи) вы получите на руки около 2,5-3 %. Это означает, что срок окупаемости составит около 30-40 лет. За этот срок ваша недвижимость достаточно сильно постареет. Кроме того каждые 8-10 лет происходят экономические кризисы и недвижимость падает в цене. С учетом всех этих факторов вряд ли стоит рассчитывать, что через 30-40 лет вы сможете продать свою недвижимость (если вообще сможете) более чем за 50 % от ее первоначальной цены. Это еще без учета инфляции. Таким образом, итоговая доходность вашего проекта будет составлять 50 % за 30-40 лет, т.е. 1,25 -1,66 % годовых. Это явно гораздо меньше процентов, даваемых банками по депозитам. Также следует учесть, что сейчас многие фирмы могут предложить вам свои услуги по управлению недвижимостью, особенно, если вы купите ее у них. Но с учетом сегодняшнего кризиса неизвестно, сколько долго они смогут существовать (дай, Бог, конечно, им доброго здоровья и всяческого процветания). Если такое случится, вам придется прилетать в страну нахождения вашей недвижимости, чтобы искать новую фирму, а это – дополнительные расходы, уменьшающие и без того мизерную доходность. Кроме того, арендаторы – это люди, не отличающиеся особой нежностью к арендуемой недвижимости. Поэтому будьте готовы, что хотя бы раз в 10 лет (на практике - чаще) вам придется делать, как минимум, косметический ремонт. Кроме того, недвижимость необходимо застраховать хотя бы на случай причинения арендаторами ущерба соседям (затопить соседей – это случается). Страховые взносы, естественно, уменьшают ваши доходы. Поскольку технические возможности сайта не позволяют ответить полностью в одном окне, я продолжу свой ответ в следующем "окошке".
МОСКАЛЕВ СЕРГЕЙ ЛЕОНИДОВИЧ (Компания SOLESA Gestion y Administracion S.L.) : Продолжение ответа: Из всего вышесказанного лично для меня совершенно очевидно, что есть желание инвестировать деньги в зарубежную недвижимость, то ее следует покупать для себя и своей семьи. Вот эта будет самая надежная и самая доходная инвестиция. Если ваши дети смогут все лето отдыхать в Европе, а также приезжать сюда на каникулах, гарантирую, что они, общаясь со сверстниками-иностранцами, как минимум, выучат иностранный язык и не один. У детей это происходит очень быстро. Возможно, что они захотят учиться в местной школе или университете (в этом случае у них будет, где жить). Вы с женой тоже сможете наслаждаться комфортной жизнью в теплом климате. Вы сможете пригласить к себе родных и друзей, а также партнеров по бизнесу. А известно, что ничто так не укрепляет деловые связи, как совместный отдых. И в этом смысле ваша недвижимость сможет принести вам гораздо большие дивиденды, чем простая сдача в аренду. А в аренду вы сможете сдавать свою недвижимость в тот период, пока вы в ней сами не живете. На мой взгляд, для приобретения недвижимости именно с такими целями больше всего подходит испанское побережье Коста дель Соль. Более подробную информацию об этом, а также о предлагаемой недвижимости, вы можете прочитать на сайте моей компании www.solesa-spain.com С уважением, Сергей Москалев, Эксперт по Испании e-mail: sergey@solesa-spain.com
ГРЕБЕНЩИКОВ АНДРЕЙ ИГОРЕВИЧ (Компания Stone Castle) : Здравствуйте, Сергей! В случае с круглогодичной сдачей апартаментов в аренду наиболее целесообразным будет рассмотрение вариантов в городах тур.центрах Европы, где поток туристов не зависит от температуры воздуха и воды. Как варианты можно рассматривать Чехию, Германию, Италию, Францию и т.д. Однако указанного Вами бюджета может оказаться недостаточно для приобретения привлекательного для сдачи варианта. Здесь я позволю себе не согласиться с своим коллегой, экспертом по Чехии, который пишет о возможности приобретения подходящего варианта в центре Праги. Стоимость привлекательного варианта рядом с центром составит от 180.000 евро, а в самом центре и того выше. Ведь мы говорим о таком варианте, который будет привлекать большинство приезжающих (минимально 2 комнаты) с качественным ремонтом. Здесь, конечно, можно делать упор на дешевизну и купить квартиру в состоянии "более-менее" в транспортной доступности от центра за 100.000 евро, но это не лучший вариант инвестиции. Подходящим для Вас вариантом могут быть Карловы Вары, куда круглый год спешат за здоровьем наши соотечественники. Здесь Вы можете уложиться в бюджет, купив квартиру если не в самом курортном центре, то в непосредственной близости от него (к примеру, район Горни Драговице или Выглидка). Бюджета Вам хватит и на приобретение, и на хороший ремонт двушки. Что же касается возможности получения ипотеки на покупку, то такая возможность в Чехии есть. Хотя, здесь я опять позволю не согласиться со своим коллегой, т.к. большинство чешских банков на практике не дает кредиты иностранцам, составляющие более 70% от стоимости недвижимости. Сотрудничая с крупнейшими чешскими банками уже не первый год с кредитами более 70% от стоимости, я не сталкивался (тем более, если учитывать кризисное состояние банковской сферы, то изменение этой суммы с сторону увеличения просто нелогично). Если Вас заинтересует получение более подробной информации по Чехии, можете обратиться ко мне лично Andrey@e-state.cz или по телефону +420-774878189. Также, мы можем Вам помочь с поиском недвижимости, переоформлении и последующей сдаче в аренду апартаментов как в Праге, так и Карловых Варах. С уважением, Андрей Гребенщиков
ВАСИЛЬЕВА ОЛЬГА : Здравствуйте, Сергей, предлагаю Вам рассмотреть возможность приобретения недвижимости в Египте - на курортах Красного моря, в частности, в городке Хургада. Вопреки сложившимся стереотипам, в настоящее время популярные туристические центры Египта (такие как Хургада, Шарм и некоторые другие) - это современные курорты, где есть абсолютно все для комфортного отдыха и проживания. На самом деле сейчас Египет приобретает всё большее значение для иностранных инвесторов в связи со своими динамично растущими экономическими показателями и был зачислен WEF (Всемирный экономический форум) в семерку стран, лидирующих на мировой арене в сфере улучшения инвестиционного климата. Наряду с развитием туристической индустрии, быстрыми темпами развивается рынок египетской недвижимости: укрепляет свои позиции и приобретает все более отчетливый "иностранный акцент". Факт, что для европейских туристов и туристов из стран СНГ красноморские курорты Египта стали не только полюбившимся местом отдыха, но местом проживания. Понятие "сезон" здесь не актуально. Эта страна - наилучший вариант для круглогодичного отдыха в плане климата и, что немаловажно, ценовой доступности. По данным Всемирной туристической организации ООН (UNWTO) за 2007 г. число туристов в стране выросло на 20% по сравнению с предыдущим годом. Также и в прошлом (2008) году лучшие результаты в плане динамики туристических потоков среди всех регионов мира были зафиксированы на Ближнем Востоке (+11%) и Египту принадлежит при этом ведущая роль. Поэтому с арендой на здешних курортах дела обстоят в действительности достаточно неплохо. Также подтверждает и укрепляет позиции Египта в вопросе выбора страны, в недвижимость которой целесообразно инвестировать, и мнение известного инвестиционного аналитика Сэма Зелла. Он считает, что Бразилия, Египет и Китай остаются лучшими местами на планете для вложений в недвижимость. Чикагский миллиардер, эксперт и председатель компаний Equity Group Investments и Equity International, Сэм Зелл называет весьма перспективным именно рынок Египта, где сейчас существует "громадный дефицит жилой недвижимости", что делает отрасль привлекательной и открытой для иностранных инвестиций. Сергей, почитайте, пожалуйста, также мой ответ Тимуру на схожий с Вашим вопрос: http://prian.ru/advice/4435.html Для иностранных инвесторов сейчас наиболее интересен курорт премиум класса Сахль Эль Хашиш (18 км от аэропорта Хургады). Я бы порекомендовала Вам рассмотреть этот курорт в качестве варианта. В случае Вашей заинтересованности предоставлю полную информацию по всем заслуживающим внимания объектам. С уважением,Ольга. +7-917-650-61-95 +7-903-357-62-23.

Задайте вопрос консультанту

Статьи
Курортная недвижимость Европы: ТОП-10 лучших направлений

Лето – самое «жаркое» время для покупки недвижимости за рубежом. И если вы нацелены на приобретение дома или квартиры в Европе, Prian.ru предлагает вам прицениться к недвижимости на 10 лучших курортах Старого Света. Как знать, вдруг вы еще успеете провести ближайший отпуск на одном из них? Читать

Рейтинг: самые дешевые и дорогие страны Европы

Аналитики ежегодно выпускают десятки рейтингов, посвященных стоимости жизни в разных точках Земного шара. Если вы собираетесь купить недвижимость в Европе или подумываете о переезде в «Старый свет», важнейшим ориентиром должен стать именно этот список. Prian.ru публикует исследование главного статистического ведомства Евросоюза. Читать

От ВНЖ до гражданства: Евросоюз и Шенген

Вы точно знаете, что скоро будете жить в другой стране. А возможно, начали задумываться об этом недавно. В любом случае, ваши взоры, скорее всего, обращены в сторону Европы. Prian.ru попросил Евгения Цикунова, директора компании «Второй Дом», рассказать про отличия Евросоюза и Шенгенской зоны, и про то, как все это влияет на выбор страны и программы получения вида на жительство и второго гражданства в Европе. Читать

Гражданство Мальты через инвестиции: преимущества и тонкости оформления

Правительство Мальты запустило инвестиционную программу гражданства в 2014 году. Она была призвана привлечь иностранные инвестиции в экономику страны в обмен на европейский паспорт. С тех пор количество заявителей уже перевалило за 1200. А ведь лимит составляет всего 1800. Стоит поторопиться… Читать

Обзор популярных рынков недвижимости Европы: факты и тенденции

Компания RE/MAX опубликовала отчет за 2016 год под названием European Housing Report. В нем содержатся не только данные о динамике цен на недвижимость на популярных европейских рынках, но и прогнозы на будущее. Итак, чего ждать от стран Старого Света в ближайший год? И что происходит с ценами на дома и квартиры? Prian.ru рассказывает. Читать