Версия
для печати
для печати
2020 год стал чёрным для мировой туристической отрасли. Влияние коронавируса начало ощущаться ещё в начале года, когда из международного пространства исчезли туристы и инвесторы из Китая. А уже в марте границы большинства государств оказались на замке.
Отсутствие туристов стало тяжёлым ударом для стран, экономика которых тесно завязана на сферу гостеприимства, – Испании, Италии, Греции... Другие государства легче пережили изоляцию, но на рынке недвижимости последствия вскоре стали ощутимы.
Интерес к объектам для туризма предсказуемо упал. Это относится и к квартирам для краткосрочной аренды, и к отелям, апартаментам и прочим типам жилья, рассчитанным на отдыхающих. Количество сделок сократилось, однако к массовому падению цен это не привело. Сильнее всего пострадали отели. Часть жилых объектов переключилась на долгосрочную аренду, остальные замерли в ожидании.
Отчасти недостаток иностранцев покрыли поездки внутри страны, однако общее падение всё равно осталось значительным. Возможно, если вакцина будет успешной, международный туризм оживится, однако не стоит этого ждать раньше следующей весны.
Другое примечательное изменение – резко вырос интерес к объектам для уединённого отдыха, будь то жильё с отдельным входом, вилла или даже остров – всё зависит от кошелька.
За прошедшее десятилетие мы привыкли, что сдать или снять жильё на пару недель так же просто, как написать e-mail. Поэтому появилось множество микроинвесторов, которые свои не очень большие деньги вкладывали в «туристические» квартиры. Многие под эти проекты брали кредиты и платили по обязательствам за счёт стабильных доходов. Но в 2020 году содержание такого жилья часто было убыточным.
По этой причине значительная часть владельцев отказалась от краткосрочной аренды и попыталась сдать жильё на долгий срок. То есть предложение выросло. Тем временем спрос обвалился: с рынка ушли туристы, студенты, ряд наёмных работников. Часть населения лишилась доходов и перестала оплачивать аренду. Особенно остро это ощущалось в Нью-Йорке, где многие предпочитают съёмное жильё. Как следствие – ставки снизились, а недвижимость под аренду стала менее привлекательной в глазах инвесторов.
Хорошая новость – расцвёл высокотехнологичный сегмент дистанционных сделок. Риелторы освоили 3D-туры и видеопоказы, нотариусы разобрались с электронными подписями и специальным софтом для заверения сделок.
Слабым звеном остаётся покупатель: он не очень хочет приобретать жильё, которого не увидел и не потрогал. Однако те, кто осмеливается, результатом довольны.
Как это происходит
И опять же, год назад это сочли бы фантастикой, но в 2020-м горожане проводили недели, а то и месяцы взаперти в своих домах. Это привело к переоценке ценностей: маленькие квартиры, которые считались удачным недорогим вариантом, особенно для молодых и лёгких на подъём, оказались ловушкой для жителей мегаполисов.
Одним из чётких желаний жителей Европы и Америки стало переселение в жильё большего размера с открытым пространством (балконом, террасой, внутренним двориком) или за городом. Так как значительная часть работников умственного труда перешла на удалёнку, жизнь в мегаполисе утратила многие из своих привлекательных черт.
Люди поняли, что работать можно из любого места, где есть хороший интернет, а жить лучше среди зелени на чистом воздухе. Как следствие, резко вырос спрос и довольно заметно – цены на загородную недвижимость (вот как это выглядело, например, в Чехии, в Турции, в Финляндии), люди стали больше ценить виллы или дома на одну семью.
Кроме того, появилась тенденция к увеличению жилплощади, в крайнем случае – ремонту. Возможность выделить в своём жилище кабинет (или хоум-офис) перешла в разряд основных критериев выбора. Малые города и живописные пригороды переживают ренессанс: в них устремляются горожане, в том числе люди с большими деньгами.
Например, в то время как на Манхэттене рекордное число квартир пустовало, во Флориде найти жильё стало непросто. Наращивали темпы Лас-Вегас и Майами.
Весь этот год футурологи, запершись в своих квартирах, размышляли о том, как после пандемии будут выглядеть офисы. Они предлагали изолированные столы за перегородками и безопасные маршруты от входа до рабочего места. Однако, вероятнее всего, бизнес пойдёт по более простому пути.
Многие крупные компании отправили сотрудников на удалёнку, но будущее после окончания пандемии видится им по-разному. Кто-то намерен вернуть 100% людей за рабочие столы; многие говорят о гибридном формате: два-три дня в офисе, остальное время дома. Но почти наверняка вариант удалённой работы получит развитие, а значит, потребность в офисных площадях сократится. На этой волне, например, Южная Корея уже начинает переоборудовать их под жилые помещения.
Также в кризисе оказались коворкинги – ещё один перспективный формат прошлых лет. Желающих лишний раз проехаться в транспорте и открыть свой ноутбук в опенспейсе рядом с соседом ради «разговоров у кофемашины» в этом году стало существенно меньше.
Очередное «слово года». Стремление людей сократить контакты больно ударило по всей социальной сфере, а некоторые сегменты, к которым уже подступал кризис, оказались в тяжёлом положении.
Среди наиболее пострадавших отраслей – ритейл и общепит. В этих сферах в 2020 закрывалось существенно больше компаний, чем открывалось. Соответственно, росло и количество вакантных площадей.
Однако будущее торговых центров оказалось под вопросом уже год назад. Люди стали переходить на онлайн-покупки, и шопинг как развлечение стал терять свои позиции. Поэтому, если в отношении общепита можно рассчитывать на «отскок» спроса после снятия ограничений, с большими магазинами всё менее определённо. Вероятно, этот формат изменится: акцент может сместиться на подсобные помещения и склады.
Инвестиции в студенческое жильё считались быстрорастущим и однозначно перспективным сегментом, но 2020-й спутал все карты. Университеты перешли на дистанционку, и большинство студентов предпочли остаться дома. А иностранцев так и вовсе не выпустили из-за границы или не продлили им ВНЖ. Как результат – специализированное жильё пустует, а сегмент арендных квартир в университетских городах пополнился невостребованными единицами. Итог, опять же, снижение ставок.
Беспрецедентный кризис вызвал соответствующие меры поддержки. Ситуацию нынешнего года уже сравнивают со Второй мировой или Великой депрессией, однако большинство «богатых» государств постарались уберечь граждан от падения в массовую бедность.
Многие страны прибегли к самой простой мере – раздаче наличности или суперльготных кредитов. Результатом появления у людей лишних денег стало повышение цен и ожидание дальнейшей инфляции. Что, в свою очередь, спровоцировало рост спроса на недвижимость.
В частности, рекордные выплаты населению сделала администрация уходящего президента Трампа. В будущем году в США ожидается рост цен на недвижимость на 6%.
Ещё одна популярная мера – снижение ставок по ипотеке. Её задача – не только дать гражданам возможность улучшить жилищные условия, но и помочь рынку недвижимости и строительства, которые также оказались в числе пострадавших отраслей. В итоге часть граждан, грустивших в тесных квартирках, смогла переехать в жильё попросторнее или даже в собственный дом, банки по несколько месяцев сходили с ума от количества заявок, а цены неизбежно выросли.
Вот лишь несколько примеров. Жильё идёт нарасхват в Чехии, в Турции был зафиксирован пятикратный рост продаж, а в Израиле доходило до драки перед дверями банка между желающими получить кредит.
Ещё одна мера стимулирования сделок – заморозка, снижение или отмена налогов.
В частности, в Чехии отменили налог на приобретение недвижимости. Местный налог на недвижимость снижает Мадрид. Саудовская Аравия в три раза снизила налог на покупку недвижимости. Израиль снизил налог на вторые дома. На Мальте эффект от налоговых льгот был хорошо заметен по статистике.
Надо отметить, что параллельно развивалась и противоположная тенденция: государства поднимали налоги, в том числе и на недвижимость, в попытке пополнить опустевшую казну. Так, в Канаде хотят ввести налог на покупку жилья иностранцами. В Париже хотят увеличить сразу три вида налогов. В Южной Корее также думают о введении дополнительного налога для иностранных покупателей.
Сфера инвестиционной иммиграции оказалась в двойственном положении. С одной стороны, из-за Covid-19 перемещения большинства людей ограничили, да и сами потенциальные участники не хотели рисковать здоровьем. С другой стороны, ценность второго паспорта или ВНЖ выросла, ведь во время карантина они давали возможность пересечь закрытые для всех прочих границы. Но не все отраслевые новости этого года были связаны с пандемией.
Кипрская программа инвестиционного гражданства уже несколько лет находилась под огнём критики. Обвинения усилились в конце прошлого года, когда выяснилось, что кипрские паспорта получили десятки иностранцев с сомнительным прошлым, а в этом году, после расследования «Аль-Джазиры», программу пришлось закрыть.
В результате Кипр лишился ощутимого источника дохода и стимула для жилищного строительства. Последствия республика уже ощутила: продажи просели, строек стало намного меньше. В то же время в середине года инвесторы старались успеть на «последний поезд», так что в этой сфере царил ажиотаж.
Программу «золотых паспортов» Мальты также неоднократно критиковали. В 2020 году её условия поменялись, и не самым благоприятным для инвесторов образом. Теперь для получения гражданства придётся провести на острове не меньше календарного года, так что это перестаёт быть похожим просто на покупку паспорта. Новые правила вступили в силу ближе к концу года, так что их влияние на рынок недвижимости ещё предстоит оценить.
На этом фоне прошедший год был явно удачным для государств Карибского бассейна, которые развивают свои программы инвестиционного гражданства. Для получения паспорта и в прежние годы, как правило, не требовалось посещения своей новой «родины», сейчас же процесс дополнительно упростили и перевели в онлайн. В качестве одной из опций получения гражданства часто предлагается покупка недвижимости.
Рынок недвижимости Эмиратов уже несколько лет находится на спаде. Планировалось, что новый импульс ему придаст «Экспо-2020», но его по понятным причинам отменили. В этих условиях власти Эмиратов не сидели сложа руки и запустили чуть ли не десяток инициатив по привлечению туристов и инвесторов, от виз для пенсионеров до ослабления традиционных ограничений для туристов и регулирования таймшера, которое должно снизить долю пустующего жилья.
Формально Великобритания покинула Европейское сообщество 31 января 2020 года. Однако до конца года страна вела переговоры с ЕС о том, по каким принципам продолжатся экономические и политические отношения. Главный вопрос, который грозил убытками бизнесу с обеих сторон – принципы торговли. Предполагалось, что с 1 января ЕС и Британия перейдут на торговлю с налогами и квотами по условиям ВТО. Однако в конце года стороны всё-таки смогли договориться о сохранении беспошлинного пространства. «Мягкий Брексит» – ещё один стимул роста для британского рынка недвижимости.
Внутри страны цены продолжали расти, элитная недвижимость Лондона била рекорд за рекордом. Помогла и отсрочка выплаты гербового сбора. Состоятельные иностранцы спешили приобрести жильё в стране как дополнительный аргумент для въезда. Так, по оценкам Astons, с начала 2020 года по ноябрь иностранцы приобрели в Лондоне 6 438 домов и квартир на общую сумму $4,4 млрд.
Британцев традиционно рассматривают как один из драйверов туристического и инвестиционного рынка Европы. В 2020 году активность британских инвесторов заметно возросла. Возможность получить ВНЖ за инвестиции привлекла многих жителей Туманного Альбиона, а в перспективах новых карантинов иметь второй дом где-нибудь в Италии или Испании захотели многие состоятельные британцы.
Резкие изменения валютных курсов стимулируют людей вкладывать средства во что-то надёжное. Чаще всего в этой роли выступает недвижимость. Так, нестабильность турецкой лиры стала одной из причин ипотечного бума в стране. При этом в номинальном выражении цены выросли так, что Турция оказалась мировым лидером по этому показателю. В то же время, если скорректировать значения с поправкой на инфляцию, окажется, что цены практически не увеличились.
Ещё одной страной, где обменные курсы скакали, оказалась Россия. Снижение деловой активности во всём мире привело к падению нефтяных доходов. В этих условиях состоятельным гражданам потребовалось срочно сделать надёжные инвестиции, и многие выбрали недвижимость, в том числе зарубежную. Заметнее всего это было в Турции. А в Болгарии, наоборот, наметилась тенденция продажи жилья, принадлежащего россиянам.
В уходящем году волнения затронули и страны, которые мы привыкли считать оплотом стабильности. В первую очередь речь о Беларуси. Неспокойно было в Армении и Азербайджане. Часть государств попыталась извлечь выгоду из ситуации, предложив льготные условия тем, кто бежит от политических преследований и военных конфликтов.
Например, Польша запустила специальную программу для IT-специалистов из Беларуси, и за неполных два месяца в страну переехали десять тысяч белорусов. Отдельную программу для студентов из Беларуси открыла Чехия. При этом сами белорусы мечтали о переезде в Литву. Перемещение людей в более спокойные центры должно усилить давление на рынок жилья и привести к росту цен в этих местах.
Хочется пожелать, чтобы 2021-й был более спокойным. И чтобы у каждого были мир, здоровье и свой дом – такой, какой хочется!
