Версия
для печати
для печати
С момента начала пандемии то и дело возникали предположения о том, что цены на жильё снизятся. Падение доходов населения, риск потери работы, нестабильная ситуация в экономике… Казалось, люди должны свести потребление к минимуму.
Произошло всё в точности наоборот. Накопления потекли в сектор недвижимости. В прошлом году рост цен на дома и квартиры в большинстве развитых стран мира стал рекордным. В 2021-м многие надеялись хотя бы на замедление этого тренда. Но и тут ожидания столкнулись с суровой экономической реальностью. Что спровоцировало увеличение цен в этот раз?
Нехватка предложений на рынке возникла не только из-за пандемии, но именно она стала недостающей частичкой пазла. В итоге цены и спрос растут, а покупать всё равно нечего.
Причины разнообразны: это недостаток земли для строительства, приток новых жителей (характерная ситуация в городах-миллионниках), особенности локального законодательства, которое тормозит запуск новых строек… Хотя список универсальный, при индивидуальном рассмотрении каждого рынка проявляются местные особенности.
В Торонто за пять лет недвижимость подорожала на 78%. К середине 2021 года цены выросли ещё на 30%. С учётом сезонных колебаний за год, с ноября 2020-го, цены на недвижимость в Канаде выросли на 19,78%, до $561 920. При этом страна остро нуждается в рабочих руках. Но где они все будут жить?
Стоимость жилой недвижимости в Берлине выросла в 2021 году на 7,51%. Дефицит отчасти вызван притоком населения: люди едут за работой. Застройщики не успевают. С началом пандемии проблема усугубилась, так как строительная активность в Германии снизилась и рынок наполняется квартирами ещё медленнее, чем раньше.
Прибрежные районы Турции застроены, найти новый участок всё сложнее. Собственники оставшейся земли поднимают ставки, и застройщики закладывают эти издержки в стоимость квадратного метра.
Рынок Нидерландов нарастил инвестиционную привлекательность своими низкими процентными ставками и общим ростом цен на жильё. В конце 2020 года частные инвесторы купили 40% объектов в крупных городах. Это только усилило дефицит.
В 2020 году Хорватия пострадала не только от пандемии, но и от серьёзного землетрясения. Тогда около 2 тыс. зданий в столице пришли в негодность и более 26 тыс. получили повреждения. В результате в Загребе возник дефицит жилья, за которым последовал рост цен.
Все меньше и меньше новых объектов выводится на рынок Израиля. И при этом спрос очень сильный – покупают квартиры быстрее, чем строят. Частично вина лежит на программе государственных субсидий. В итоге Тель-Авив возглавил список самых дорогих городов для жизни.
Испытывая шок от происходящего, покупатели бросились тратить деньги на жилую недвижимость, причём как вторичную, так и на этапе котлована. К тому же в 2020 году у многих выросла необходимость в увеличении жилплощади из-за удалённого режима работы. Особенно за счёт личной придомовой территории: террасы, сада – в общем, любого места, где можно дышать воздухом и не представлять опасность для окружающих.
Естественно, на фоне выросшего спроса и окончательно оформившегося дефицита цены потянулись вверх если не везде, то почти везде.
К примеру, на Кипре к декабрю 2021-го спрос вырос на 30%, достигнув отметок успешного 2019 года. Количество совершённых сделок на 35% превысило результаты прошлого года.
Великобритания, которая никогда не отличалась демократичными ценами, тоже начала дорожать из-за высокого спроса. Это началось после первого локдауна в прошлом году, когда люди устремились в просторные объекты, где можно работать из дома с комфортом. Годовой рост цен составил 10%.
Цены в Дубае с начала года выросли на 21% – всё благодаря восстановлению спроса, в том числе со стороны иностранных покупателей. Справедливости ради, пиковых отметок 2014 года, когда цены на нефть ещё не упали, жилые объекты в Эмиратах до сих пор не достигли.
Во Флориде спрос тоже вырос. Люди устремились в этот штат из-за комфортного климата и привлекательной прибрежной зоны. По оценкам компании Knight Frank, в следующем году недвижимость в Майами подорожает на 10%.
В Греции цены на квартиры в третьем квартале выросли на 7,9%. Виноваты как сами греки, так и иностранные инвесторы. Хоть рост и неравномерный по территории страны, но существенный.
Спрос серьёзно превышает предложение и в Словакии: средняя цена жилого квадрата в стране достигла €2 360 за кв. м. Год назад цифра была на 18,4% меньше. Цены на частные дома растут ещё быстрее.
Почти два года назад, в самом начале пандемии, правительства разных стран пребывали в пессимистичном настроении: сложившаяся ситуация впервые со времён испанки захватила весь мир.
Во Франции накопленные ипотечные кредиты начали вызывать панику у Высшего совета. Ипотечное общество Финляндии ожидало спада цен минимум на 5% из-за непогашенных кредитов. Швейцарские экономисты предполагали, что стране грозит тяжелейший кризис из-за набранного количества ипотек. Но всё сложилось иначе…
Боясь потерять заёмщиков (вместе с выплатами), страны начали снижать ипотечные ставки. По логике вещей, это должно было поддержать текущих плательщиков, а также стимулировать продажи. Никто не предполагал ажиотажа, до которого оставались считаные недели.
Стимуляция сработала на ура, и год спустя страны пытаются охладить свои рынки, чтобы остановить бесконтрольный рост цен.
Большой выбор вариантов финансирования и самые низкие процентные ставки с 2008 года в Болгарии повышают интерес покупателей. Общая доля сделок с привлечением заёмных средств постоянно растёт. Особенно на курортах: в Несебре, например, прирост составил 85%, что закономерно привело к повышению цен.
В ноябре средняя ставка по жилищным кредитам в Чехии увеличилась до 2,7%, в то время как ещё в октябре она составляла 2,54%. Несмотря на это, интерес по-прежнему высок. В ноябре местные банки выдали на 22% больше займов, чем годом ранее. Люди боятся, что ставки по ипотеке и цены на квартиры продолжат расти, вот и спешат заключить сделки.
В Словении в первой половине года цены на недвижимость выросли на 8%, что стало самым высоким показателем с 2008 года. Одной из причин стали низкие процентные ставки по ипотеке. В условиях пандемии, когда люди начали массово искать дома и землю, кредитование стало особенно популярным.
По данным Центробанка, общая сумма выданных кредитов в Албании на приобретение жилья к концу сентября составила €1,14 млрд. С начала пандемии в марте 2020 года эта сумма выросла на 15,5%. Увеличение зафиксировано во всех регионах.
Цены на недвижимость в Израиле выросли к лету на 5,6%. Министр финансов Авигдор Либерман считает, что стоимость жилья повышается из-за нехватки объектов и низких процентных ставок по ипотеке.
Аналогичная ситуация сложилась и в США, точнее в Лос-Анджелесе: дефицит предложения, высокий спрос на отдельно стоящие дома и низкие ставки по ипотеке, по прогнозам, приведут к росту цен на 8% уже в следующем году.
.jpg)
Как преодолеть дефицит? Больше продавать! Это не только самый простой ответ, но и самый правильный. Есть только одно «но».
2021 год ознаменован высоким ростом цен на строительные материалы. Пострадали как обычные люди, которые хотят делать ремонт, так и девелоперы. Вторым пришлось даже хуже, потому что квартиры считаются не в единицах, а в тысячах.
Виноваты, кстати, закрытые границы: массовое нарушение сроков и объёмов поставок естественным образом приводит к удорожанию продукта. Застройщики Чехии успели обратить на это внимание ещё в июле. Больше всего не хватало древесины, пластмасс, металлов и изоляционных материалов. Цены на стройматериалы росли непредсказуемо и не на считаные проценты, а сразу на десятки. Замедлился и срок производства из-за отсутствия рабочей силы.
Рост стоимости строительных материалов привёл к существенному удорожанию жилья в Доминиканской Республике. Дом, который ранее стоил $35 тыс., теперь обойдётся в $44 тыс. Для страны с недорогой недвижимостью такой прирост может стать тяжёлым ударом для местного населения.
Банк Испании уже начинает морально готовить население к грядущему росту цен на фоне увеличения стоимости рабочей силы и стройматериалов.
На Кипре за последние семь месяцев значительно подорожали сталь, цемент, песок, каменные наполнители и древесина. Это увеличило стоимость строительства на 7,21% по сравнению с идентичным периодом прошлого года. При этом продажи только растут.
В Великобритании почти 40 ведущих строительных компаний сообщили о дефиците строительных материалов, который, по их прогнозам, будет ощущаться в ближайшем будущем.
Объёмы строительства снизились и в США. А всё из-за резко подорожавшей древесины и других строительных материалов. И это на фоне высокого спроса на вторичку и недостатка предложения новых объектов.
И снова закрытые границы сыграли злую шутку с рынком недвижимости: страны, отчаянно нуждающиеся в новых проектах, попросту не могут принять необходимое количество рабочих. Попеременные локдауны и разные списки вакцин не делают жизнь проще.
В Хорватии острый дефицит иностранной рабочей силы. Речь идёт о каменщиках, строителях, плотниках, арматурщиках, установщиках строительных элементов и керамической плитки и даже малярах.
Германии не хватает 400 тыс. иммигрантов, и это при условии упрощённого иммиграционного законодательства, утверждённого ещё в марте 2020 года. Не хватает специалистов самого широко спектра как высшей, так и профессиональной квалификации.
Стресс от массового оттока иностранной рабочей силы испытывают и работодатели Великобритании. Правда, в сложившейся ситуации виновата не только пандемия, но и нежелание платить более высокие зарплаты.
Никакой тренд не может продолжаться бесконечно. В разных странах начинают принимать меры по охлаждению рынков, поднимая ипотечные ставки и налоги на покупку и содержание недвижимости. Так что рано или поздно рост цен сбросит скорость и примет спокойный темп.
Сейчас уже видно, что стремительно растущие цены усугубляют проблемы сектора. И уже трудно распознать, где причина, а где следствие. Где здоровый рынок, а где пузырь. Остаётся надеяться, что следующий год станет хотя бы более предсказуемым. А может быть, и пандемия закончится. Она же здесь не навсегда.
Фото: pexels.com (Tima Miroshnichenko), pixabay.com (mtomicphotography; exis).
