Правила покупки недвижимости в разных странах мира

Иностранцы могут свободно приобретать в Болгарии жилую и коммерческую недвижимость. Для покупки квартир, студий, апартаментов нет никаких юридических препятствий. Однако для приобретения частного дома с земельным участком необходима регистрация в Болгарии юридического лица.

Проще всего зарегистрировать юридическое лицо в Болгарии через открытие представительства иностранной компании. Регистрацией бизнеса занимаются юристы. Для этого вам потребуются следующие документы: выписка из государственного реестра юридических лиц, свидетельство о государственной регистрации фирмы, свидетельство о постановке на налоговый учет (ИНН), копии заграничных паспортов и удостоверений личности, адрес проживания на каждого, кто будет вписан в торговое представительство.

Нерезиденты могут без ограничений приобретать в Испании жилую, коммерческую недвижимость, а также земельные участки. Однако при покупке земли стоит помнить, что участки особого назначения застраивать запрещено. К ним относятся такие земли, которые предназначены только для сельскохозяйственных нужд или представляют историческую, археологическую ценность. Кроме того, нельзя строить менее чем в ста метрах от береговой линии.

Все платежи, связанные с покупкой недвижимости в Испании, должны производиться со счета в местном банке. Впоследствии с него могут списываться коммунальные платежи, налоги, страховка, взносы по ипотечному кредиту.

Любая недвижимость в Испании должна быть зарегистрирована в Registro de Propiedad – Реестре собственности. В нем можно получить информацию о том, кто является владельцем недвижимости, какова ее кадастровая стоимость, точная площадь, а также о наличии задолженности владельца.

В Италии не предусмотрены ограничения на покупку недвижимости иностранными гражданами, это касается как физических, так и юридических лиц. Единственное исключение – запрет на покупку сельскохозяйственных земель.

Для денежных расчетов с продавцом покупатель должен открыть счет в итальянском банке, на который вы переводите необходимую сумму с российского счета. Перед этим следует получить индивидуальный налоговый номер (codice fiscale). Оплата производится так называемыми покрытыми чеками. Эти финансовые документы выписывает банк, где открыт счет. Есть вариант перевода денег напрямую с зарубежных счетов, но при этом велик риск задержек.

Иностранцы могут свободно приобретать в Греции недвижимость любой категории – жилую, коммерческую или землю. Покупка разрешается как на физическое, так и на юридическое лицо. Единственное ограничение касается районов, которые являются по греческим законам приграничными территориями. Для покупки в них требуется получить разрешение от властей страны. К приграничным территориям относятся, например, некоторые греческие острова.

В 2011 году для упрощения процедуры выдачи таких разрешений префектуры города Салоники и региона Халкидики перестали считаться приграничными территориями. А в тех регионах, которые продолжают ими называться, упрощена процедура продажи недвижимости. В основном это северные острова Греции. В них разрешение на сделки теперь выдаются региональными комиссиями, а не рассматриваются на уровне министра национальной обороны.

Нерезиденты могут приобретать в Турции только недвижимость, площадь которой не превышает 25 000 кв.м (2,5 Га). Причем на иностранца можно оформить только объект, зарегистрированный в Земельном реестре как жилье, коммерческое помещение или участок земли, за исключением участков под посев. Как для физических, так и для юридических иностранных лиц запрещена покупка объектов в сельской местности, в военных и приграничных зонах безопасности.

В Турции документы о собственности оформляет Кадастровое управление, гарантируя чистоту и законность сделок. Нотариусы не имеют права самостоятельно оформлять и регистрировать сделки купли-продажи. У нотариуса можно лишь оформить договор, предметом которого является купля-продажа недвижимости и где будут указаны цена объекта и условия оплаты, а также произвести нотариальное заверение подписей на договоре.

Иностранные граждане могут приобретать недвижимость в Черногории без существенных ограничений – как на физическое, так и на юридическое лицо. Единственное исключение касается ряда земель и объектов. Так, иностранцы не могут быть собственниками сельскохозяйственных земель, лесов, участков земли в национальных парках, памятников культуры, недвижимости на расстоянии менее одного километра от государственной границы, объектов на островах, а также объектов стратегического значения.

Иностранное физическое лицо может быть собственником земли, если площадь участка не превышает 5000 кв.м, и при этом приобретается постройка, расположенная на этом участке. Покупка земли без постройки возможна при одном условии – что участок входит в ДУП (детальный урбанизационный план).

Иностранцы вправе приобретать в Чехии любые виды недвижимости. Однако стоит помнить, что в стране распространены две формы владения недвижимостью: частная и кооперативная. И некоторые кооперативы не принимают нерезидентов.

Заключению договора купли-продажи в Чехии предшествует подписание договора о резервации объекта. Он оформляется на чешском языке. Одновременно покупатель оплачивает резервационный взнос, который составляет до 5% от стоимости недвижимости. Резервирование объекта означает, что теперь недвижимость не может быть продана другому. Однако при срыве сделки по вине покупателя задаток не возвращают.

Иностранцы могут приобретать во Франции любые виды недвижимости. Однако есть нюансы. Так, при покупке земельного участка под застройку в радиусе 500 метров от исторического памятника потребуется получить соответствующее разрешение у властей. А владение недвижимостью на береговой линии накладывает на владельца определенные обязательства, в числе которых – невозможность ограничить территорию для частного пляжа, поскольку прибрежная зона должна оставаться общедоступной.

Приобретая средневековый замок, стоит помнить о возможном наплыве туристов, желающих сфотографироваться, на вашу частную территорию. В этом случае власти должны учитывать как права собственника, так и публичные свободы на посещение исторических мест. Поэтому подобные вопросы рассматриваются в индивидуальном порядке.

По действующему законодательству иностранцы имеют право приобретать в Финляндии любые виды недвижимости (дома, квартиры, землю, коммерческие объекты). Оформить сделку можно как на физическое, так и на юридическое лицо. Единственное исключение - недвижимость, расположенная на Аландских островах. Для ее приобретения требуется согласие от финских властей. Однако предложения по продаже объектов в этой финской автономии встречаются редко.

В Финляндии есть возможность купить квартиру в жилищном акционерном обществе (ЖАО). Согласно местным законам, покупка квартиры относится к сделкам с движимым имуществом. Собственниками многоквартирных домов и являются жилищные акционерные общества. Купив у такой организации определенное количество акций, вы можете стать владельцем соответствующей этим акциям квартиры в доме.

Жилую недвижимость на Кипре могут покупать иностранцы как на физическое, так и на юридическое лицо. Единственное ограничение – вы имеете право приобрести на свое имя только один объект площадью не более 4014 кв.м. Но эта проблема легко решается через оформление других объектов на членов семьи. А вот покупка коммерческой недвижимости доступна только для юридических лиц, зарегистрированных на острове.

Граждане третьих стран, в том числе россияне, украинцы и белорусы, могут приобрести на территории Кипра участок земли под застройку площадью до 4000 кв.м при наличии архитектурного плана и разрешений на строительство и проведение коммуникаций.

В оформлении любых сделок с недвижимостью на Кипре принимает участие юрист. Он несет ответственность за проверку чистоты сделки, составление контракта, регистрацию недвижимости в Земельном Кадастровом Департаменте и оформлении Титульного листа, который подтверждает право собственности.

Законодательством Португалии не установлены никакие ограничения на покупку недвижимости иностранцами. Разрешается приобретение жилой и коммерческой недвижимости, а также земли – как на физическое, так и на юридическое лицо.

Для оформления сделки покупатель обязан оформить в Португалии налоговый номер (NIF – número de identificação fiscal). Это можно сделать в местном налоговом органе через юриста или налогового представителя. Получение этого документа необходимо, поскольку с приобретением недвижимости покупатель становится налогоплательщиком Португалии. Также налоговый номер необходим для открытия банковского счета.

В Португалии обязательным этапом, который занимает от одного до шести месяцев между подписанием предварительного и основного договора купли-продажи, является проверка состояния объекта. Ее проводит юрист, который собирает все необходимые документы.

Иностранцы могут свободно приобретать недвижимость в Латвии. Для покупки земли потребуется разрешение органа местного самоуправления, поскольку он имеет право приоритетного выкупа. Однако это скорее формальная процедура, и если цена близка к рыночной, то выдача разрешений занимает не более двух недель.

Иностранные физические и юридические лица не вправе приобретать в Латвии земли: на приграничных территориях, сельскохозяйственные и лесные, в природных заповедниках, в дюнной защитной зоне Балтийского моря и Рижского залива, в защитных зонах публичных водоемов и водотоков, а также на территориях месторождений полезных ископаемых.

Иностранное физическое лицо может приобрести недвижимость в Таиланде несколькими способами, в зависимости от типа недвижимости, статуса продавца и цели покупки.

Покупка квартиры в кондоминиуме ограничена квотами. Застройщик может продать иностранцам в полную собственность (freehold) только 49% жилой площади многоквартирного дома. Если квота уже исчерпана, то вы можете оформить квартиру в этом доме в долгосрочную аренду (leasehold) на 30 лет с правом двукратного продления. Таким образом, общий срок аренды достигает 90 лет.

При покупке дома иностранец может оформить здание в полную собственность (freehold). А вот земля, на которой расположено здание, оформляется в долгосрочную аренду (leasehold) на 30 лет с правом двукратного продления.

Иностранное юридическое лицо может оформить любую недвижимость, включая коммерческую, на баланс в полную собственность.

Если иностранец не имеет вида на жительство в Швейцарии, то для покупки жилого объекта ему потребуется специальное разрешение. На практике его получить практически невозможно. Исключением являются дома и квартиры в курортных зонах, которые предназначаются для отдыха и на которые выделяются квоты для зарубежных покупателей.

Действующий закон Lex Koller ограничивает право иностранцев владеть недвижимостью на территории Конфедерации. В некоторых кантонах иностранцы вообще не могут приобрести недвижимость или землю. В каждом кантоне установлены свои порядки и действуют свои ограничения, начиная от полного запрета на покупку и заканчивая льготными условиями приобретения.

После того, как покупатель «определяется» с объектом недвижимости, посылаются запросы в коммунальные и муниципальные службы с просьбой проверить возможности приобретения недвижимости этим человеком. Только после этого можно приступать к заключению сделки.